home  |  adverteren  |  faq  |  links  |  sitemap  |  contact

Voorbereiding verbouwing

Een extra slaapkamer, een mooie serre, of een super-de-luxe badkamer. Als u gaat verbouwen, komt er een hoop op u af. Maar waar kunt u nu het beste mee beginnen?

Stap 1: Zet uw wensen op papier
Zet voordat u met een aannemer om tafel gaat, eerst uw wensen op papier. Hebt u speciale wensen ten aanzien van de afwerking, noteer die. Maak vervolgens een ruwe schets. Het beste is om de ruimte(n) op te meten en een schaaltekening te maken. Hiervoor kunt u ruitjespapier gebruiken en er zijn elektronische tekenprogramma's op internet te vinden. Teken op een kopie van de tekening uw meubels op schaal in. Houd ook rekening met de draairichting van deuren en ramen. U krijgt zo een beeld van de verbouwing én een idee of uw wensen realiseerbaar zijn. De tekening komt verder natuurlijk van pas bij uw gesprekken met de aannemer, maar ook, indien nodig, met de gemeente.

Stap 2: Aannemer of architect
De volgende stap is het uitwerken van uw wensenlijstje in concrete bouwplannen. Voor relatief kleine verbouwingen (dakkapel, verbouwing keuken) kan de aannemer het ontwerp en de tekeningen verzorgen. Bij een ingrijpende verbouwing kunt u desgewenst een architect inschakelen. Staat uw woning op de monumentenlijst, dan bent u zelfs verplicht een architect in te schakelen.

U kunt uw verbouwklus ook veilen op de website van Leadz. Plaats (gratis) een advertentie waarin u aangeeft naar wat voor vakman of -vrouw u op zoek bent en bedrijven (mits ingeschreven bij de Kamer van Koophandel) kunnen bieden op uw opdracht. U kiest vervolgens zelf welke bieder u het meest aanspreekt.

Stap 3: Bestek en offertes
U kunt een aantal aannemers een offerte laten uit brengen. Met de aannemer van uw keuze tekent u een verbouwingsovereenkomst. Een onderdeel daarvan is het bestek, ofwel de technische omschrijving. Dit is een nauwkeurige omschrijving van de verbouwing, inclusief een planning van de werkzaamheden en een specificatie van de materialen en kosten.

Stap 4: Bouwvergunning of niet
Bij veel verbouwingen krijgt u met de gemeente te maken. Aan ieder bouwwerk worden namelijk (technische) eisen gesteld. Die staan in het Bouwbesluit. Hoe ingrijpender de verbouwing, hoe strenger de regels. De gemeente toetst uw plannen onder andere aan dit besluit. Het voorgaande betekent overigens niet dat u voor elke verbouwing een vergunning nodig hebt. De gemeente onderscheidt twee soorten bouwwerken: vergunningvrije en licht of regulier vergunningplichtige. De vergunningplichtige bouwwerken hebben beide een eigen (aanvraag)procedure. Of u een vergunning nodig hebt, en zo ja welke, is niet altijd eenvoudig vast te stellen. De omschrijvingen zijn lang niet voor iedereen begrijpelijk. Wij raden u daarom aan uw plannen eerst aan de gemeente (afdeling Bouw-en Woningtoezicht) voor te leggen.

Het is verstandig om voor u aan de verbouwing begint, uw plannen aan de buren en/of andere omwonenden te laten zien. Misschien hebben ze bezwaren, maar het zou ook kunnen dat ze zelf eveneens verbouwing plannen hebben en u het samen aan kunt pakken. Goed overleg kan veel problemen voorkomen.

Stap 5: Het milieu
U hebt er misschien wel eens van gehoord: duurzaam bouwen. In de nieuwbouw wordt het steeds meer standaard. Maar ook bij uw verbouwing kunt u duurzaam te werk gaan. En dat hoeft niet eens veel meer te kosten. De meeste materialen zijn gewoon te koop bij de bouwmarkt of doe-het-zelfzaken. Denk ook eens aan tweedehands bouwmaterialen.

Stap 6: De financiën
Wanneer de verbouwing plannen gereed zijn en de bouwvergunning binnen is, wordt het tijd om de financiën te regelen. De rente over een lening die u bent aangegaan voor een verbouwing aan de woning is aftrekbaar in box 1. Als u een flinke overwaarde op uw woning hebt, kunt u die gebruiken om uw verbouwing te financieren. Maar er zijn ook andere mogelijkheden.

Stap 7: De oplevering
Een belangrijk moment van de verbouwing is de oplevering. Samen met de aannemer en/of architect loopt u alles na. Zet de geconstateerde gebreken op papier en spreek duidelijk af wanneer deze worden verholpen. De herbouwwaarde van uw huis is na de verbouwing hoogstwaarschijnlijk gestegen. Denk eraan dat u uw opstalverzekering aanpast aan de nieuwe situatie. Houd ook rekening met een eventuele stijging van de WOZ-waarde en het eigenwoningforfait

Planning van een verbouwing

Plannen, plannen en nog eens plannen. Bij een verbouwing komt zoveel kijken dat het noodzakelijk is om van te voren alles zo goed mogelijk te plannen. Niet alleen de technische zaken zijn van belang maar ook die van adminstratieve en huishoudelijke aard kunnen niet over het hoofd worden gezien. Hieronder vind u een aantal aandachtspunten.

De knelpunten
De drie voornaamste knelpunten zijn; uw budget, het huis en de vergunningen. Bepaal wat de verbouwing maximaal mag kosten. Is uw huis berekend op de verbouwing die u wenst uit te voeren en heeft u nog bepaalde vergunningen nodig?

De vergunning
Voor sommige verbouwingen aan uw woning heeft u een vergunning nodig. Zorg dat u deze op tijd binnen heeft. Houdt u er rekening mee dat het minimaal 5 en maximaal 13 weken duurt voordat de vergunning aan u verstrekt wordt. Begin nooit met verbouwen zonder dat u de vergunning heeft gekregen.

Het ontwerp
Wilt u een standaard verbouwing gaan uitvoeren dan kunt u het best aankloppen bij een aannemer die u helpt met het uitwerken van uw ontwerp. Wilt u een specifiekere verbouwing gaan uitvoeren dan kunt u het best contact opnemen met een architect. Beiden zijn op de hoogte van de wetgeving en kennen de juiste mensen voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Zorg er wel voor dat u ruim van te voren contact met ze opneemt want de agenda's staan meestal overvol!

Bouwtekeningen
Bij de dienst Bouw- en woningtoezicht van uw gemeente kunt u alle originele tekeningen van uw woning opvragen. Dit is handig met het maken van een plattegrond voor de verbouwing.

Gas, water en licht
Sanitaire voorzieningen, gas en electra zouden door de verbouwing soms moeten worden afgesloten. Zorgt u voor noodvoorzieningen.

Verbouwing financiering

Het lijkt voordelig om een verbouwing met eigen geld te betalen. Maar schijn bedriegt. Als u geld leent om in uw woning te investeren,  mag u de rente in principe aftrekken en houdt u uw eigen geld dus achter de hand. In het algemeen geldt dat het aantrekkelijk is om een lening af te sluiten als uw eigen geld netto meer oplevert dan u aan netto rente betaalt.

Verbouwen zonder notaris & taxatie kosten
Wist u dat het lenen van een bedrag voor uw verbouwing voordeliger is als het besteden van het eigen geld? U mag van uw lening namelijk de rente aftrekken en u houdt uw eigen geld nog achter de hand!

U heeft besloten te gaan verbouwen. Proficiat! U weet natuurlijk dat alles rond uw verbouwing vraagt om specialistenwerk. Zo ook de financiering ervan. Uw verbouwing is een ingrijpende klus. U heeft er ongetwijfeld goed over nagedacht hoe uw huis er straks uit gaat zien. En in gedachten alles al weer ontelbare malen ingericht..

Lenen zonder notaris
Wilt u voor een verbouwing een bedrag gaan lenen dan kunt u misschien wel een eerder gedane extra aflossing opnemen uit uw hypotheek of het verschil tussen de hypothecaire inschrijving en de restantschuld opnemen. U heeft dan geen notaris nodig wat u kosten bespaart!

Subsidie op uw verbouwing
Indien u aan bepaalde eisen voldoet is het soms mogelijk om in aanmerking te komen voor subsidie voor uw verbouwing. Er dient dan wel altijd sprake te zijn van woningverbetering. Zorg er wel voor dat u vooraf informeert ov u recht heeft op een subsidie zodat u niet achteraf meer kosten maakt dan u had verwacht.

Verbouwing? Dan hebt u aardig wat regelwerk voor de boeg, te beginnen bij de financiering. Maakt u gebruik van eigen vermogen of wilt u geld lenen? Bij wie en tegen welke voorwaarden? Financiert u uw verbouwing met een hypotheek, dan zijn de kosten hiervoor mogelijk (gedeeltelijk) aftrekbaar. In dat geval krijgt u de beschikking over een bouwdepot, waarbij het goed is om te weten dat u bonnetjes en facturen van leveranciers moet kunnen overleggen aan uw geldverstrekker.

Bij een verbouwing bent u vaak meer bezig met het uitzoeken van tegeltjes of een toiletpot dan met de financiering of verzekeringen. Maar dat kunt u dan ook gerust overlaten aan een financieel adviseur die lid is van de NBVA. Hij kan u adviseren over bijvoorbeeld uw aansprakelijkheid tegenover vrienden of familieleden die een handje meehelpen tijdens de verbouwing. Of over het opwaarderen van uw huidige verzekeringspakket naar de nieuwe situatie. Over verzekeringen gesproken: wist u dat u vaak een lagere premie betaalt als uw woning voldoet aan het politiekeurmerk Veilig Wonen? En als u rookmelders en een brandalarm aanbrengt? Maar belangrijker nog: het geeft u extra veiligheid. Iets om over na te denken als u toch gaat verbouwen!

Renteaftrek voor een verbouwing

Leent u geld voor een verbouwing of het onderhoud van uw eigen woning, dan kunt u de rente over deze lening in principe aftrekken.
De Hoge Raad heeft in oktober 2004 een drietal uitspraken gedaan waarin een aantal vereisten worden gegeven om aftrek van rente te kunnen claimen. De voorwaarden die de Hoge Raad stelt zijn als volgt:

1. De schuld moet zijn aangegaan voor verbetering of onderhoud van de eigen woning. Dit wordt het oogmerkvereiste genoemd. Dit betekent dat u de intentie moet hebben om de lening aan deze doelen te besteden. Als u het geleende geld niet direct besteedt aan de verbouwing, kunt u nog steeds de intentie hebben om dit te gaan doen. Het geleende geld moet dan in de tussentijd in liquide vorm aanwezig zijn. Of u de verbouwing uiteindelijk met het geleende geld of bijvoorbeeld uit uw spaargeld betaalt, is niet van belang, zolang het bedrag van de lening maar in liquide vorm (bijvoorbeeld op een rekening) aanwezig is.
2. Aftrek van rente is pas mogelijk vanaf het moment dat met schriftelijke bescheiden (bonnetjes etc.) kan worden aangetoond dat uitgaven voor de verbouwing hebben plaatsgevonden. Volgens de Hoge Raad moeten er dus uitgaven voor een verbouwing zijn gedaan, voordat u de rente kunt aftrekken.

In een besluit van 13 november 2006 geeft de staatssecretaris van Financiën een verruiming van de mogelijkheden om de rente voor een verbouwing af te trekken in twee situaties, te weten het vooraf en achteraf financieren van een verbouwing.

Verbouwing: financiering vooraf
Als u een lening bent aangegaan voor een verbouwing is het vaak zo dat het geleende bedrag niet in één keer wordt uitgegeven aan de verbouwing. U kunt echter gedurende een periode van zes maanden na het afsluiten van de lening de rente en kosten van de lening steeds volledig aftrekken. Dit is onafhankelijk van het feit of er al dan niet betalingen zijn gedaan. Wel geldt het 'oogmerkvereiste' ten aanzien van de lening. Ook moet u betalingsbewijzen bewaren, bijvoorbeeld bonnetjes en afschrijvingen, als bewijs dat u uw verbouwing hebt betaald. Duurt de verbouwing langer dan zes maanden, dan wordt na deze periode naar de werkelijke verbouwingssituatie gekeken. De lening wordt vanaf dat moment alleen als eigenwoninglening gezien als daaruit betalingen voor de verbouwing zijn gedaan. Hebt u bijvoorbeeld de helft van de lening besteed aan de verbouwing, dan kunt u de rente voor de helft aftrekken in box 1. De rente over de eerste zes maanden kunt u overigens wel volledig aftrekken.

Verbouwing: financiering achteraf
Het kan voorkomen dat u pas een lening gedurende of na de verbouwing afsluit met het oog op de (verrichte) verbouwing. U hebt de verbouwing dan in eerste instantie (deels) met eigen geld gefinancierd. U mag deze verbouwingen dan alsnog met een lening financieren, waarover de rente bij de eigen woning aftrekbaar is. U kunt uw eigen middelen dan weer aanzuiveren met het geld uit de lening. Als voorwaarde geldt wel dat u de lening binnen 6 maanden na aanvang van de verbouwing bent aangegaan en u de uitgaven in die periode hebt gedaan. Dan kunt u deze uitgaven alsnog via een lening financieren waarover de rente bij de eigenwoning aftrekbaar is. Ook voor deze verbouwingskosten geldt de regel dat u de uitgaven met bijvoorbeeld bonnen moet kunnen aantonen.

Verbouwingsdepot
Vaak wordt bij een verbouwing van de woning een verbouwingsdepot geopend. Deze situatie komt ook aan de orde in bovengenoemd besluit. Bij een verbouwingsdepot wordt het bedrag dat u leent door uw geldverstrekker in depot gehouden en uitbetaald naarmate de verbouwing vordert. Een dergelijk depot hoort eigenlijk in box 3 thuis. De Staatssecretaris heeft echter goedgekeurd dat een verbouwingsdepot in box 1 kan vallen. Gedurende maximaal twee jaar na storting van het verbouwingsdepot, kan de betaalde rente over de lening, na aftrek van de ontvangen depotrente, worden afgetrokken op uw aangiftebiljet inkomstenbelasting. Als binnen twee jaar blijkt dat het resterende depotsaldo niet meer voor de eigenwoning zal worden gebruikt, verhuist het restant en de daar tegenoverstaande lening naar box 3. Ook als na twee jaar nog een restant in het depot aanwezig is, verhuist dat deel van het depot en de daarbij behorende lening naar box 3. Neemt u weer geld op uit het depot en besteedt u dit aan de eigen woning, dan gaat daardoor (een deel van) de schuld alsnog naar
box 1.

De architect

U kunt met een architect te maken krijgen als u een eigen huis wilt (laten) bouwen of als u een (grote) verbouwing van plan bent. Deze deskundige vertaalt uw wensen in een concreet ontwerp. Hierbij houdt hij rekening met het door u gestelde budget. Een architect moet er ook voor zorgen dat de bouwwerkzaamheden aan alle overheidsvoorschriften en technische voorwaarden voldoen.

De aannemer

Een aannemer voert de verbouwing van uw woning uit. Omdat hier zoveel verschillende aspecten aan zitten, is het belangrijk om de aannemer waar u mee in zee gaat zorgvuldig te kiezen.

Tips om meningsverschillen en onverwachte rekeningen te voorkomen:

1. Zorg dat u aanvullende mondelinge afspraken op schrift krijgt.
2. Zonder werkomschrijving, berekeningen en een duidelijke tekening kan er geen behoorlijke begroting worden gemaakt. Ook weet u zonder tekening niet echt wat u kunt verwachten.
3. Vermijd 'stelposten' in offertes en uw uiteindelijke overeenkomst. Is dit toch nodig, maak dan duidelijke afspraken over merken, types, materialen, kwaliteit en uitvoering om onverwachte rekeningen te voorkomen.
4. Gaat het om een ingrijpende verbouwing waarbij de omvang van bepaalde werkzaamheden niet te overzien is? Dan moet er met 'eenheidsprijzen' worden gewerkt. Dit zijn bijvoorbeeld prijzen van een vierkante meter metselwerk, de uurkosten van de metselaar en de prijs voor een aangelegd stopcontact.
5. Mocht u een deel van de verbouwing zelf doen of zelf aan derden uitbesteden, overleg dit dan uitvoerig met de aannemer. Leg ook deze afspraken goed vast op papier.

Stichting BouwGarant
Kleinere aannemers zijn vaak niet aangesloten bij een erkende garantieverlenende instelling, maar ze kunnen wel deelnemen in de Stichting BouwGarant. Aannemers die hier bij zijn aangesloten, kunnen een garantie geven op de verbouwing: de VerBOUWgarantie. Hiermee wordt u, als consument, beschermd tegen de grootste financiële risico's van een verbouwing:

• Gebreken na oplevering
• Gebreken in de constructie
• Faillissement van de aannemer

Technische omschrijving en offertes

Voordat de verbouwing gaat beginnen, wilt u natuurlijk graag weten wat de kosten zijn. Een goede offerte laat het prijskaartje zien, een technische omschrijving vertelt u wat u voor uw geld krijgt.

Wat is een goede offerte?

• Een goede offerte bestaat uit een globale omschrijving van de werkzaamheden, een overzicht van de materialen en installaties en de bijbehorende kosten en leveringsvoorwaarden.
• Vraag bij twee of drie aannemers offertes aan en informeer ze zo duidelijk mogelijk over uw wensen. Dat bevordert de helderheid van de offertes en maakt het mogelijk ze onderling op prijs te vergelijken.
• Een offerte is doorgaans tot dertig dagen na ontvangst geldig. Leg vooraf schriftelijk vast dat uw offerteaanvraag gratis en vrijblijvend is.

Technische omschrijving of bestek

• Hebt u de offertes vergeleken en is de financiering rond? Dan kunt u met de aannemer van uw keuze een overeenkomst sluiten.
• Bij de overeenkomst hoort een technische omschrijving (bestek). Dat is een nauwkeurige beschrijving van de verbouwing, inclusief een planning van de werkzaamheden en een specificatie van alle kosten. Denk aan uitsplitsing van materiaal en manuren voor een goed inzicht in de prijs.
• eem geen genoegen met vage omschrijvingen als 'schilderwerk in wit' of 'gasgestookte CV-ketel'. Dring altijd aan op nauwkeurige omschrijvingen compleet met typenummers en merken.

Tekeningen

• Bij het bestek hoort op z'n minst een tekening van de situatie na de verbouwing. De gebruikelijke schaal is 1:10 of 1:20. 
• Als u een vergrootte of verkleinde kopie van het origineel hebt ontvangen, kloppen de verhoudingen mogelijk niet meer. Vraag dan om een kopie die de schaal wel juist weergeeft, zodat u maten kunt controleren.
• Het is raadzaam de tekeningen goed te controleren. Let daarbij vooral op:
  • de plaats en draairichting van deuren
  • de hoogte en breedte van vensterbanken
  • de plaats en afmeting van radiatoren
  • de plaats van lichtpunten en stopcontacten
  • looplijnen  
  • ventilatievoorzieningen

De oplevering

Is de verbouwing gereed? Het kan verstandig zijn om het opgeleverde werk door een bouwkundige te laten inspecteren. Eventuele onvolkomenheden kunnen vervolgens met de aannemer worden besproken